住宅ローンの繰り上げ返済は本当にお得？一部返済・全額返済の違いや手数料も解説
住宅ローンの繰り上げ返済を検討する際、「一部返済と全額返済、どちらが良いのか？」「手数料はかかるのか？」といった疑問を持つ人も多いでしょう。本記事では、繰り上げ返済のメリット・デメリットに加え、一部返済・全額返済の違いや手数料について詳しく解説します。
1. 住宅ローンの繰り上げ返済とは？
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に まとまった金額を前倒しで返済し、元本を減らす ことを指します。繰り上げ返済には以下の2種類があります。
- 一部繰り上げ返済：借入残高の一部を返済し、返済期間の短縮または毎月の返済額を軽減する方法
- 全額繰り上げ返済：住宅ローンの残額を一括で支払い、ローンを完済する方法
どちらを選ぶかによって、利息軽減効果や手元資金への影響が異なります。
2. 一部繰り上げ返済と全額繰り上げ返済の違い
① 一部繰り上げ返済
特徴：ローンの一部を返済し、返済期間を短縮する or 毎月の返済額を減らす
✅ 期間短縮型（返済期間を短縮する）
- 総支払利息を大幅に削減できる
- 老後の負担を減らし、早く完済できる
✅ 返済額軽減型（毎月の支払いを減らす）
- 家計の負担が軽くなり、生活に余裕ができる
- 他の支出（教育費や老後資金）を確保しやすい
（例）ローン残高3,000万円（年利1.5%、残期間25年）の場合
- 100万円繰り上げ返済（期間短縮型） → 約20万円の利息軽減＆約1年短縮
- 100万円繰り上げ返済（返済額軽減型） → 毎月の返済額が約4,000円減少
② 全額繰り上げ返済
特徴：ローン残高を一括で支払い、完済する方法
✅ メリット
- 利息をゼロにできる（残期間が長いほど効果大）
- 毎月の住宅ローン支払いがなくなり、精神的な安心感が得られる
✅ デメリット
- 手元の資金が大きく減るため、緊急時の備えが不足する可能性がある
- 住宅ローン控除を受けている場合、控除期間内に完済すると税制優遇がなくなる
3. 繰り上げ返済にかかる手数料は？
繰り上げ返済を行う際には、手数料がかかる場合があります。手数料の有無は 金融機関や契約内容によって異なる ため、事前に確認しましょう。
① 一部繰り上げ返済の手数料
- ネット経由の場合：無料（多くの銀行でネット手続きは手数料なし）
- 窓口・電話での手続き：数千円～数万円（例：1万円前後）
② 全額繰り上げ返済の手数料
- 固定金利のローンの場合：5万～10万円程度の手数料がかかることが多い
- 変動金利のローンの場合：無料または1万～3万円程度
また、一部の金融機関では 「固定金利の期間中に繰り上げ返済を行うと違約金が発生する」 ことがあるため、事前に契約書を確認しておくことが重要です。
4. 繰り上げ返済をするべきか？判断基準
① 生活防衛資金を確保しているか？
- 繰り上げ返済で手元の現金がなくなると、急な出費に対応できません。
- 最低6ヶ月分の生活費を確保してから 繰り上げ返済を検討しましょう。
② 住宅ローン控除の期間内か？
- 住宅ローン控除（最大13年） を受けている場合、控除期間中の完済は損になることがあります。
- 控除が終了するタイミングで繰り上げ返済を行うのが得策です。
③ ローン金利と運用利回りを比較
- 住宅ローンの金利（例：1.0%）よりも、投資で期待できるリターン（例：NISAの株式運用で3%～5%）の方が高いなら、繰り上げ返済よりも 運用に回す方が有利 な場合も。
5. まとめ：繰り上げ返済は計画的に！
✅ 一部繰り上げ返済は、早い時期に行うほど利息削減効果が大きい
✅ 全額繰り上げ返済は、住宅ローン控除や手数料を考慮して慎重に判断
✅ 生活防衛資金（6ヶ月分）を確保し、手元資金が不足しないよう注意
✅ 繰り上げ返済の手数料が発生するケースがあるため、事前に確認
✅ ローン金利と運用利回りを比較し、投資の方が有利なら無理に返済しない
繰り上げ返済は、状況によってメリット・デメリットが異なります。自分にとって最適なタイミングと方法を選び、賢く住宅ローンを管理しましょう！
